הערכת עלויות בנייה - כתב וערך דוד עמירם

 
מאמר זה מנתח את הוצאות הבנייה ומקנה כלים כלליים בהתמודדות מול סוגיה חשובה זו.

עלויות הבנייה מתייחסות לעבודות השלד, הגמר ופתוח השטח והן עומדות על כ- 3500 +- למ"ר בבנייה סטנדרטית והם משתנים ביחס לרמת הגימור.

שלד הבניין: מחיר השלד מושפע מגורמים שונים ובהם:
  • 1. טיב עבודת הקבלן, אמינותו ומהירות ביצוע העבודה.
  • 2. מורכבותו של המבנה כלומר, גובהו, גודלו ורוחב מפתחיו, מפתחים רחבי ידיים מצריכים תקרות בעלות עובי גדול וכמות הברזל שבתוכן רבה יותר.
  • 3. אופי היסודות ועומקם.
  • 4. כמות החפירה או החציבה משמעותי מאוד באזור ההר, שם לרוב, החפירה נחצבת בסלע.
  • 5. בניית מרתף מייקרת את הבנייה, מחייבת חפירה/חציבה ופינוי, יציקת קירות חיצוניים מבטון מזוין ועבודות איטום נרחבות. ככול ששטח המרתף גדול יותר העלויות למ"ר קטנות.
  • 6. סוג הבלוקים המשמשים לקירות חיצוניים: בלוקי איטונג, בטון, פומיס, בלוק לבן,
כדאי!!! לבדוק עלויות בנייה באבן. ניתן להגיע לעלויות הקרובות לבניית בלוקים ויתרון הבנייה באבן, גדול לאין ערוך מאשר הבנייה בבלוקים.

עלות השלד תחושב לפי שטח היציקות. טווח המחירים נע סביב 1300 ₪ למ"ר יציקה.
  • 1. משטח בטון עם תקרה מעליו - יחושב לפי 100% משטחו. משטח בטון ללא תקרה מעליו יחושב לפי 50% משטחו.
  • 2. משטחי בטון הפרוסים בגינה ומחוברים לרצפת קומת הקרקע יחושבו לפי 50% משטחם כדאי!!! לנהל משא ומתן מול הקבלן על תמחור משטחי הבטון החיצוניים.
חישוב לדוגמא של עלות בניית שלד:
מבנה בן 200 מ"ר בנוי. בקומת הקרקע מתוכננים להיבנות 120 מ"ר, ואילו קומה א' תוקם מ- 80 מ"ר בנוי, ועוד-40 מ"ר אשר ישמשו כמרפסת פתוחה. כל יציקת משטח תחושב בנפרד:
  • 1. ריצפת קומת הקרקע כולל תקרה מעליה: 120 מ"ר =100%X120
  • 2. ריצפת החלק הבנוי בק"א כולל תקרה מעליה: 80 מ"ר=100%X80
  • 3. ריצפת המרפסת בק"א כולל תקרה מעליה: 20 מ"ר =50%X40
  • 4. תקרת קומה א' (בגובה 6.00 מ', אין מעליה תקרה נוספת): 40 מ"ר =50%X80
  • 5. סה"כ מ"ר יציקה לצורך חישוב שלד: 260 ₪
  • 6. המחיר : 338000 ₪ =1300X260
בנייה נמוכה (במפלס אחד) עם אותו שטח בנייה (200 מ"ר) תהיה מהירה, נוחה וקלה לביצוע ע"י הקבלן לכן, יש לצפות שהקבלן יבקש מחיר נמוך יותר לבניית השלד או לחילופין, תוכלו לנהל משא ומתן עם הקבלן להורדת מחיר בניית השלד.
עלויות הגמר:כאן החישוב מורכב יותר מאחר והוא מכיל פריטים רבים יותר והוא נעשה לפי מ"ר בנוי ולא לפי שטח היציקות. גמר סטנדרטי ינוע סביב 2700 ₪ +- למ"ר. מכאן והלאה ככול שהגימורים יהיו יוקרתיים יותר העלויות יעלו מעלה. ניתן כמובן לחסוך באופן משמעותי בשימוש מושכל ויצירתי בחומרי גמר קיימים בשילוב נכון (בעזרת מעצב/ת הפנים) ובסקר מחירים אינטנסיבי ובלתי מתפשר.

יש לזכור!! מבצעים יש תמיד וחנויות חומרי הגמר רוצות למכור יותר ממה שאתם רוצים לקנות.
פיתוח השטח: עלות קירות התומכים בקרקע מחושבים לפי 300 ₪ למ"ר. קיימים משטחי חניה, שבילי בטון, מילוי אדמת גינון וכיוצ"ב.

תכנון נכון יכלול גם את העלויות הבאות:
  • 1. תכולת המבנה: מטבח, מיזוג, ריהוט וכו'.
  • 2. תשלומיםלמינהל מקרקעי ישראל:במידה והמגרש חכור ממינהל מקרקעי ישראל, יש לשלם דמי היתר על כל מ"ר מעבר לרשום בהסכם החכירה מול המינהל.יש לבדוק מול המינהל לגבי פטור מתשלום דמי היתר לשטחו עד 240 מ"ר כולל שטח עיקרי ושרות.
  • 3. אגרות בניה:יש לבדוק את הנושא מול הרשות המקומית הרלוונטית (אגרות עבור כבישים, מדרכות, ביוב וכד'). בכל רשות העלות משתנה.במידה וקיים מבנה ישן על הקרקע גם אם הוא מתוכנן להריסה במסגרת התכנית החדשה, ניתן לקזז את שטחו משטח המבנה החדש לצורך חישוב אגרות, על בסיס מניעת כפל חיוב.
  • 4. היטל השבחה:כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית האם קיים היטל השבחה ואם כן, יש לבדוק החל מאיזה שטח בנייה מחייבים בהיטל השבחה.
    במידה וחויבתם בהיטל השבחה יש באפשרותכם להגיש הסתייגות באמצעות שמאי מטעמכם.
  • 5. אגרת היתר:אגרה המשולמת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעת קבלת ההיתר והיא נעה סביב ה- 35 ₪ למ"ר.
  • 6. עורך דין:- לצורך רכישת הנכס - 1.5% מערכו.
  • 7. דמי תיווך:- 2% מערך הנכס.

שכ"ט יועצים ומתכננים נדרשים, לקבלת היתר הבנייה:
  • 1. אדריכל: 200 ₪ - 400 ₪ למ"ר בנוי, שכה"ט מושפע מרמת מקצועיותו וניסיונו.
  • 2. מהנדס בניין: 30 ₪ - 60 ₪ למ"ר בנוי.
  • 3. מהנדס סניטרי: 2500 ₪ והוא נדרש רק בחלק מהרשויות.
  • 4. יועץ קרקע: כ - 3000 ₪ לדו"ח יועץ ועוד כ - 2000 ₪ לקידוחי ניסיון תקניים.
  • 5. מודד:1700 ₪ למדידה ראשונה, לגודל מגרש 500 עד 750 מ"ר ועוד 1000 ₪ לכל ביקור נוסף (שלושה ביקורים, בד"כ).
  • 6. מעבדה לבדיקת בטונים: כ - 400 ₪ לכול יציקה. כדאי לערוך סקר מחירים בין המעבדות המורשות.
  • 7. פלוטים וצילומי תכניות: עלויות משוערות של 7000 ₪ לפרויקט, רצוי לערוך סקר מחירים בין המכונים מאחר וקיים פער משמעותי בין מכוני הצילום.

העסקת יועצים עפ"י שיקול דעת היזם:
  • 1. עיצוב פנים: העלות מושפעת מאיכות מקצועיות המעצב/ת ומרמת הרזולוציה בתכנון.
  • 2. פיקוח צמוד: תלוי בהיקףהפרויקטומורכבותו, החל מ - 4000 ₪ לחודש או, 8% מעלות הפרויקט.
לגבי הוצאות המימון, יש להתייעץ עם הבנקים למשכנתאות, כדאי מאוד לערוך סקר בין הבנקים השונים, ולנהל משא ומתן לגבי עלויות המימון.